Maximale hypotheek

Beschrijving

Wat is de maximale hypotheek als je een huis gaat kopen? Met andere woorden, hoeveel geld kun je lenen? Met deze tool bereken je zelf de hypotheek die je maximaal kunt krijgen op basis van je inkomen.

Deze onafhankelijke berekening volgt de wettelijke normen en rekenregels voor hypotheken. Ook de maximale hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) wordt berekend.

Alle banken en verzekeraars moeten de maximale hypotheek berekenen volgens deze regels. Maar ze mogen natuurlijk zelf beslissen om je een lagere hypotheek aan te bieden.

Wat komt er allemaal bij kijken?

Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt rekening gehouden met:

• Je inkomen en het inkomen van je partner (indien van toepassing).
• De hypotheekrente die je krijgt.
• De marktwaarde van de woning.

Maar ook:

• Of je wel of niet de AOW-leeftijd hebt bereikt
• Financiering voor een tweede huis (hypotheek o.b.v. box 3)
• De verhoging voor niet-kwetsbare groep
• Energiebesparende voorzieningen
• Variabele looptijden
• Consumptief krediet
• Studieschuld (oude en nieuwe stelsel)
• Te betalen alimentatie van jezelf en je partner

Deze rekentool houdt echter geen rekening gehouden met het naderen van je pensioen. Vanaf 10 jaar voor de AOW-leeftijd wordt er ook gekeken naar je toekomstige pensioeninkomen. Dit leidt meestal tot een lagere maximale hypotheek.

Wat berekent de tool Maximale hypotheek nog meer?

Deze tool berekent naast de maximale hypotheek ook:

• Benodigd eigen geld (exclusief kosten en verbouwingen)
• Toetsinkomen
• Financieringslastpercentage
• Rente en maandlasten
• Loan-To-Income-factor (LTI)
• Maximum extra financiering voor energiebesparende voorzieningen

In enkele stappen bereken je jouw maximale hypotheek die past bij jouw situatie:

1. Gegevens invoeren om de maximale hypotheek te berekenen

Allereerst vul je een aantal gegevens in over:

• je huis
• de hypotheek
• eventuele schulden
• je inkomen en
• jouw situatie.

Huis

Allereerst hebben we de koopsom en de eventuele uitgaven voor energiebesparende voorzieningen nodig. Dat laatste verhoogt ook de grens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Vergeet niet te vermelden wat voor soort voorzieningen het betreft: (A++) energielabel, NulopdeMeter-woning of NulopdeMeter met EP-garantie.

Hypotheek

Vul nu de looptijd van de hypotheek in (meestal 30 jaar) en het rentepercentage.

De hoogte van de maximale hypotheek is onder andere afhankelijk van de rente, de looptijd van de hypotheek en het toetsinkomen.

Schulden en verplichtingen

Als je nog ergens schulden hebt, dan doe je er verstandig aan om die eerste af te lossen. Het effect van andere schulden (bijvoorbeeld een consumptief krediet) is erg groot op de maximale hypotheek.

Stel je hebt ooit een lening van €10.000 afgesloten voor de financiering van een auto. En je hebt die al bijna afbetaald. De correctie op je maximale hypotheek wordt dan toch berekend over de gehele lening. Want je hebt namelijk de beschikking over het gehele bedrag. Door deze lening daalt het maximumbedrag dat je kunt lenen tot wel €50.000! Dit is afhankelijk van je inkomen. Maar reken op ongeveer 4-5x het bedrag van de lening. Deze rekentool rekent het exact voor je uit.

Heb je nog een studieschuld? Ook dat beïnvloedt de hoogte van je maximale hypotheek. Het effect is alleen 3 tot 4 keer lager. Maar het zou zonde zijn als je daardoor niet je droomhuis kunt kopen.

Dus los altijd eerst al je schulden af en vraag dan een hypotheek aan!

Daarnaast kan het zijn dat jij en/of je partner alimentatie betaalt aan je ex-partner. Ook dit beperkt het bedrag wat je maximaal kunt lenen. De alimentatie wordt afgetrokken van je gezamenlijk inkomen.

Bekijk hieronder wat het effect is van schulden op het maximumbedrag.

Inkomen

Een andere belangrijke factor die bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen is je inkomen (van jou en je partner). Het laagste inkomen telt maximaal 80% mee voor het toetsinkomen, maar dit kan bij sommige banken lager zijn. De verhoging niet-kwetsbare groep geldt volgens de Regeling hypothecair krediet alleen voor alleenstaanden met een inkomen hoger dan €21.500 en lager dan €31.000 euro.

Situatie

Geef vervolgens aan of je de AOW-leeftijd al hebt bereikt of niet.

Maak je een berekening voor een tweede huis, dan kun je de hypotheekrente niet aftrekken. Selecteer dan bij box 3 “ja”. Een andere tabel met financieringslastpercentages is dan van toepassing.

2. Maximale hypotheek berekenen

Nu vindt op de achtergrond de berekening plaats van je maximale hypotheek. Een uitgebreide uitleg van formule zullen we jou besparen. Maar de formule houdt rekening met alle bovenstaande factoren.

In het kort luidt de formule: (jullie gezamenlijk inkomen x het financieringslastpercentage / 12) / annuïteitenfactor + extra financiering energiebesparende maatregelen.

De maximale hypotheek is afhankelijk van de loan-to-income factor (LTI) of de koopsom (LTV – Loan to Value). Je kunt namelijk niet meer lenen dan de koopsom. De loan-to-income factor (LTI) is het aantal keer jullie gezamenlijk inkomen dat je maximaal kunt lenen.

Bijvoorbeeld

Is je LTI 4,5 en jullie gezamenlijk inkomen €50.000? Dan kun je maximaal 4,5 x €50.000 = €225.000 lenen.

Ter informatie berekent deze tool ook het toetsinkomen en de rente- en maandlasten, zodat je een idee krijgt wat je maandelijks bruto kwijt bent aan de hypotheek.

Tip! Gebruik onze hypotheekberekenaars om je nettomaandlasten te berekenen.

Bonus bij de Maximale hypotheek berekening

Het financieringslastpercentage wat hoort bij je toetsinkomen en rentepercentage wordt automatisch voor je opgezocht en weergegeven in de tabellen. Je ziet in één oogopslag welk percentage voor jou van toepassing is. Daarna vinden nog enkele aanpassingen plaats van dit percentage aan de hand van de door jouw ingevoerde gegevens. Heb je bijvoorbeeld nog schulden? Dan daalt je financieringslastpercentage.